Получите консультацию прямо сейчас:

>> ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО <<

Мы ответим на все Ваши вопросы!

Сравнительный подход к оценке зданий и сооружений

Сравнительный подход к оценке зданий и сооружений

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Все активы на рынке можно разделить по назначению на универсальные и специализированные. Производственно-складские комплексы универсального назначения легко могут быть перепрофилированы под другую деятельность или функционально заменены другими аналогичными площадками. Перепрофилирование же специализированных комплексов маловероятно из-за конструктивных и технических особенностей зданий, сооружений и производственной площадки в целом.

Рассмотрим оценку специализированного комплекса имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан.

Данный комплекс представляет собой совокупность движимого и недвижимого имущества, в том числе земельных участков, предназначенных для разведения сельскохозяйственной птицы, то есть птицефабрику. Новые объекты построены в гг. Реконструкция устаревших объектов проходила в году также по современным технологиям. В перечень оцениваемых объектов также входят объекты незавершенного строительства, которые учтены на 08 счете бухгалтерского баланса предприятия.

Для оценки узкоспециализированных производственных комплексов необходимо использовать сравнительный подход на основании цен предложений и сделок с аналогичными по назначению комплексами недвижимости в данном регионе.

В этом случае рассчитываются удельные показатели стоимости комплексов по этим сделкам. Полученные удельные показатели стоимости применяют к показателям объекта оценки. Применение методов сравнительного подхода, основанных на сопоставлении с данными о стоимости компаний капиталов компаний при расчете стоимости имущественного комплекса некорректно.

На рынке коммерческой недвижимости республики Башкортостан представлены объявления по продаже животноводческих комплексов. Однако дата размещения этих объявлений устарела, и информация, указанная в данных объявлениях, неактуальна.

В связи с этим, оценщик провел анализ предложений по продаже сельскохозяйственных комплексов на территории России. В ходе анализа данных объявлений и телефонных консультаций с представителями собственников продаваемых комплексов оценщик пришел к выводу, что определение рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода не представляется возможным вследствие несопоставимости по следующим ценообразующим факторам:.

Кроме того, в цену объектов-аналогов входит стоимость оборудования, сельскохозяйственной техники и скота. Расчет и введение корректировок по данным факторам приведет к искажению стоимости, рассчитанной в рамках сравнительного подхода.

Настоящий объект оценки является вновь построенным или полностью реконструированным по новым технологиям с использованием современных материалов. Объекты-аналоги, которые представлены на рынке — это в основном довольно устаревшие комплексы, которые построены еще в годах.

В соответствии с этим, оценщик пришел к выводу, что применение сравнительного подхода нецелесообразно. Затратный подход применяется преимущественно в случаях при специфичном функциональном назначении объектов, в связи с чем последние не представлены на рынке недвижимости.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки или движимого имущества.

При определении стоимости права аренды на земельный участок оценщик использовал метод сравнения продаж, учитывая достаточное количество доступной рыночной информации. По законам рынка цена предложения обычно превышает цену продажи. По результатам телефонных переговоров с представителями собственников и консультации со специалистами ведущих агентств недвижимости республики Башкортостан АН "Rain Group" www.

Корректировка взята для Екатеринбургской области, потому что она сопоставима с республикой Башкортостан по экономическим, социальным и географическим показателям, что выражается в том, что республика Башкортостан и Екатеринбургская область входят в Уральский федеральный округ и имеют общую границу. Корректировка на месторасположение вводилась на основании данных о средних удельных показателях кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения принятых в соответствии с Постановлением Правительства Республики Башкортостан от Корректировка рассчитывалась по формуле:.

Для тех объектов недвижимости, по которым отсутствует информация по площади, объему, протяженности и т.

В случае определения затрат на замещение с использованием сборников Ко-Инвест без учета износа расчет производится по формуле:. V — в зависимости от удельного показателя: строительный объем, общая площадь, протяженность и т.

При расчете затрат на замещение по данным строительных организаций в качестве стоимости строительства принимались цены предложений по продаже без учета НДС. Затраты на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости без износа определяются, путем индексации балансовой стоимости по следующей формуле:.

Индекс пересчета рассчитывался как отношение суммы затрат на замещение объектов недвижимости специального назначения к сумме первоначальной балансовой стоимости. Сумма затрат на замещение приводилась без учета прибыли предпринимателя. F, V, и E — выраженная в долях степень соответствующего частичного обесценения — физического, функционального и внешнего. Физический износ отражает изменение физических свойств оцениваемых объектов со временем например, дефекты конструктивных элементов.

В рамках настоящего отчета физический износ определялся методом анализа эффективного возраста. Физический износ измеряется при помощи метода, называемого "метод анализа эффективного возраста", и выражается обычно величиной в процентах от стоимости замещения. Этот метод может быть проиллюстрирован следующей формулой:. Нормативные сроки службы объектов недвижимого имущества в зависимости от класса конструктивной системы принят на основании анализа данных следующих источников:.

Срок остаточной полезной жизни объекта определялся на основании его хронологического возраста, а также с учетом результатов визуального осмотра.

Функциональное устаревание — потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям. Экономический износ устаревание, обесценивание есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Расчет приведен далее в рамках Доходного подхода. При определении стоимости без учета износа Оценщик использовал ценовую информацию компаний-поставщиков.

При определении затрат на замещение имущества учитывались затраты на монтаж оборудования. Доля стоимости монтажных работ представлена в таблице ниже. Для расчета затрат на воспроизводство части оцениваемого оборудования был применен метод индексации балансовой стоимости, вследствие отсутствия информации в открытых источниках о продаже аналогичного имущества на первичном, а также на вторичном рынке.

Затраты на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости без износа определяются методом трендов, путем индексации балансовой стоимости по следующей формуле:. В настоящем томе для определения тренда индекса цен используется Программно-информационный комплекс "СтОФ 4. Расчет стоимости воспроизводства методом индексации балансовой стоимости приведен в таблице ниже. Для определения физического износа объекта оценки — оборудования применялся метод экспоненты - это метод расчета износа на основе рыночных данных по экспоненциальной зависимости между износом и хронологическим возрастом.

Статистическая обработка динамики обесценивания машин, оборудования и транспортных средств, относящихся к разным сегментам рынка, отличающихся областью применения, функциональным назначением, конструктивным и техническим исполнением сухогрузные теплоходы, печатные машины, термопластавтоматы, автомобили, кривошипные прессы, комбайны, автобусы, компьютеры , позволило построить обобщенную формулу для расчета совокупного износа в зависимости от хронологического возраста.

Она имеет вид:. Нормативный срок экономической жизни определялся по методу ЕНАО, отражающего средние реальные сроки службы. Функциональный износ — потеря стоимости в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования. Оценщиком не было выявлено наличия указанных признаков функционального износа у оцениваемого движимого имущества.

Результаты расчета доходного подхода используются для идентификации наличия внешнего износа активов. Использование результатов доходного подхода при формулировании вывода о стоимости возможно только для уникальных комплексов имущества, замещение которых либо невозможно силами рыночного инвестора, либо сопряжено с изменением местоположения, что критически повлияет на деятельность данного Комплекса.

В рамках проведения теста на возможное экономическое обесценение активов определяется возмещаемая сумма активов на базе стоимости в использовании. Стоимость в использовании — приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые, как ожидается, будут получены от актива или подразделения генерирующей единицы , приносящего денежные доходы. В том случае, если оценка с использованием доходного подхода приводит к меньшему значению стоимости, чем оценка с использованием затратного подхода, следует признать наличие экономического внешнего обесценения активов и рыночная стоимость должна быть скорректирована на соответствующую величину.

Оценка расчетной величины возможного экономического обесценения операционных активов предполагает:. Продукция участка переработки отходов производства на дату оценки полностью используется для производства собственных комбикормов, поэтому не учитывается в прогнозе. Данные доходы, как и прочие доходы, не учитывались в прогнозе, так как не относятся непосредственно к ЕГДС относятся к деятельности Компании как бизнеса.

Ожидаемая цена г. Птицекомплекс вышел на производственную мощность, поэтому расходы прогнозировались без выделения условно-постоянных и условно-переменных. Ожидаемая величина расходов в г. Расходы на корма в период Инфляционный рост заработной платы в г. Оцениваемое имущество только что введено в эксплуатацию, поэтому, по мнению Оценщика, никаких инвестиций в течение прогнозного периода не требуется.

Затраты на текущий ремонт и обслуживание основных средств включены в производственные расходы. Амортизация прогнозировалась от балансовой стоимости.

Годовая норма амортизации определена как отношение суммы амортизации за январь-февраль г. Прогноз амортизации инвестиций, предусмотренных Компанией в период Прогноз денежного потока на основе определенных ранее показателей, приведен в следующей таблице.

Под безрисковой ставкой понимается ставка, требуемая инвесторами за вложение в активы, сопряженные с минимально возможным уровнем риска в стране, где ведет свои основные операции оцениваемая компания.

Различие в уровне странового риска между США и Россией учтено в ставке дисконтирования с помощью специальной премии. Премия за риск вложения в акции отражает разницу в доходности акций крупных корпораций и казначейских обязательств Правительства США. Рыночная премия представляет собой дополнительный доход, который необходимо добавить к безрисковой ставке, чтобы компенсировать инвестору дополнительный риск, связанный с вложением в акции компании.

Премия за страновой риск необходима, чтобы учесть в ставке дисконтирования риск, связанный с вложениями в российские компании по сравнению с компаниями, функционирующими в США. Систематический риск учитывается в модели САРМ с помощью коэффициента бета. Коэффициент бета отражает амплитуду колебаний цен на акции конкретной компании по сравнению со средним изменением цен на акции по всем компаниям на рынке. Если в качестве показателя средней рыночной доходности принять средний уровень дохода по акциям, составляющим рыночный индекс, то ценные бумаги, имеющие бета больше 1, характеризуются как агрессивные, отличаются большей волатильностью доходности и являются более рискованными, чем рынок в целом.

Ценные бумаги с бета ниже 1 характеризуются как защищенные, отличаются меньшей волатильностью доходности и признаются менее рискованными, чем рынок в целом. Для оценки коэффициента бета использовалась отраслевая статистика с сайта Damodaran online. Это связано, прежде всего, с теми преимуществами, которые имеет крупная компания: относительно более легкий доступ к финансовым рынкам при необходимости привлечения дополнительных ресурсов, а также большая стабильность бизнеса по сравнению с малыми конкурентами.

Относительно небольшие фирмы имеют менее устойчивую динамику развития, чем их крупные отраслевые конкуренты. Показатель премии за риск инвестирования в компании с низкой капитализацией рассчитывается как разница между средней исторической доходностью по вложениям в небольшие компании и средней исторической доходностью по инвестициям на фондовом рынке США.

Премия за специфический риск отражает дополнительные риски, связанные с инвестированием в оцениваемый бизнес, которые не были учтены при расчете коэффициента бета и премии за страновой риск. Рассчитанная стоимость собственного капитала представляет собой требуемую ставку доходности для денежного потока, номинированного в долларах США.

В данном случае в расчетах используются номинальные денежные потоки, выраженные в рублях, в связи с чем возникает необходимость скорректировать полученную величину ставки дисконтирования. Согласно принципу паритета покупательной способности из экономической теории, разница ставок дохода в рублях и в иностранной валюте объясняется различным ожидаемым темпом инфляции, который в долгосрочной перспективе определяет соотношение курсов валют двух стран.

Поэтому для оценки размера корректировки используют данные об ожидаемой инфляции или рыночные ставки дохода по долгосрочным финансовым инструментам в разных валютах со сходными условиями сходными сроками погашения и рисками, кроме валютного. Среднегодовая ожидаемая инфляция в России в течение 15 лет с г.

Компания как сельхозпроизводитель является получателем государственных субсидий: часть процентной ставки по кредитам субсидируется, если кредиты предназначены для финансирования инвестиционной деятельности или оборотных средств в части кормов.

На дату оценки Компании имеет непогашенные инвестиционные кредиты, взятые обществом на строительство птицекомплекса.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Доходный подход в оценке зданий, сооружений и т.п

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта — аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта — аналога и оцениваемого объекта. Подпись КР — 01 — ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Место продажи Часто цена зависит от региона продажи.

Сравнительный подход к оценке недвижимости — это способ оценивания недвижимого имущества , который основывается на актуальных данных с рынка. Оценщик берет во внимание недавно прошедшие сделки с постройками такого же типа , как и та, которую он оценивает.

Расчет величины рыночной стоимости объекта недвижимости при применении Доходного подхода в части Метода капитализации дохода выполняется в следующей последовательности:. Оценка предполагаемых потерь от недоиспользования объекта. Фиксация величины Действительного валового дохода. Источниками информации при оценке объектов недвижимости в части Доходного подхода выступают: данные Технического паспорта БТИ в части общей и полезной площади объекта, текущие арендные ставки на рынке недвижимости данные СМИ , информация и т.

Сравнительный подход

Все активы на рынке можно разделить по назначению на универсальные и специализированные. Производственно-складские комплексы универсального назначения легко могут быть перепрофилированы под другую деятельность или функционально заменены другими аналогичными площадками. Перепрофилирование же специализированных комплексов маловероятно из-за конструктивных и технических особенностей зданий, сооружений и производственной площадки в целом. Рассмотрим оценку специализированного комплекса имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан. Данный комплекс представляет собой совокупность движимого и недвижимого имущества, в том числе земельных участков, предназначенных для разведения сельскохозяйственной птицы, то есть птицефабрику. Новые объекты построены в гг. Реконструкция устаревших объектов проходила в году также по современным технологиям. В перечень оцениваемых объектов также входят объекты незавершенного строительства, которые учтены на 08 счете бухгалтерского баланса предприятия. Для оценки узкоспециализированных производственных комплексов необходимо использовать сравнительный подход на основании цен предложений и сделок с аналогичными по назначению комплексами недвижимости в данном регионе.

Сравнительный подход к оценке зданий и сооружений

Оценка незавершенного строительства. Оценка стоимости объектов, не завершенных строительством

Бороухин Д. Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Процедура оценки предусматривает следующую последовательность шагов:. К числу активов компании относятся следующие группы активов: нематериальные активы; долгосрочные финансовые вложения; здания, сооружения; машины, оборудование; запасы; дебиторская задолженность; прочее.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Для оценки недвижимости земли и зданий, сооружений возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода: метод капитализации доходов; метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Сравнительный подход к оценке зданий и сооружений

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 5 октября , печатный экземпляр отправим 9 октября. Автор : Павлова Наталья Андреевна. Дата публикации :

Характеристики недвижимости как объекта оценки. Определение необходимости оценки рыночной стоимости недвижимости и ее методические основы: основные этапы, анализ методов доходного, сравнительного и расходного подхода к данному процессу на сегодня. Характеристика объекта недвижимости, подлежащего оценке. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта по подходу сравнительного анализа продаж. Затратный и доходный подходы к оценке недвижимости.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Сравнительный подход к оценке недвижимости. (Тема 8)

Мы более 18 лет!!! Ведь "Оценка" - это далеко НЕ массовая специальность , поскольку она требует больших знаний, высокого интеллекта и существенного практического опыта работы оценщиком. И качественно написать дипломную работу по этой теме может только человек, обладающий обширными знаниями и большим опытом работы в этой довольно узкой специальности. Дилетантам это не под силу. И студентам, теряя время и деньги, приходится искать - кто бы доработал их вот такой "чудо-диплом" Не тратьте деньги и время на посредников, заказывайте работы у авторов. Мы сами выполняем данные виды работ и вам не нужно переплачивать за работу менеджеров, курьеров, стоимость аренды офиса и т. Обратившись к нам, Вы можете быть уверены, что каждая выполненная нами работа является уникальной , исключающей плагиат и дублирование.

Ш оценке специальных зданий и сооружений; Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на.

Изучив данную главу, Вы также освоите метод ликвидационной стоимости относящийся к затратному подходу. Метод стоимости чистых активов. Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами.

Подходы и методы к оценке недвижимости

Подходы и методы оценки недвижимости. Когда требуется совершить сделку с недвижимостью, необходима оценка ее стоимости. Цифра, которую представляет эксперт в отчете, должна быть точной. Для этой цели специалисты находят и анализируют большие объемы информации, при этом все их действия соответствуют установленным рабочим алгоритмам.

Сравнительный подход

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли:.

При выборе подхода к оценке зданий и сооружений во главу угла ставятся 3 момента:.

Классическая теория в оценке недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. В оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному подходу.

Сравнительный подход к оценке зданий и сооружений

В каких случаях выполняется оценка недвижимости сравнительным подходом?

Категории: Маркетинг Финансы. Похожие презентации:. Сравнительный рыночный подход к оценке предприятия. Сравнительный подход к оценке недвижимости. Тема 8. Сравнительный подход к оценке недвижимости 2.

Вопросы оценки 2. Стоимость и подходы к ее оценке

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам экономическим, физическим, правовым и т. При этом такого рода корректировки цен продаж могут быть как положительными, так и отрицательными. Например, недавно проданная загородная дача имеет водопровод, а у оцениваемой дачи водопровод отсутствует.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Фундаментальный анализ: сравнительный подход
Комментариев: 3
  1. Будимир

    кстати забыл еще...

  2. Лариса

    Большое Вам спасибо за необходимую информацию.

  3. Казимир

    Рекомендую Вам посетить сайт, на котором есть много информации на интересующую Вас тему.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  2018 © https://economsalon.ru